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城市更新新政《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（建科〔2021〕63號(hào)）文件的解讀。

剛剛，住建部正式發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（建科〔2021〕63號(hào)）。國(guó)家對(duì)于城市更新的定位是旨在幫助地方政府在不增加債務(wù)率的前提下，將城市區(qū)域進(jìn)行收益自平衡的市場(chǎng)化運(yùn)作，提升城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)與城市治理水平。因此，為遏制城市更新有地產(chǎn)化的模式與傾向，也是避免地方政府借道城市更新進(jìn)行“大拆大建”，8月31日，住建部官網(wǎng)公布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（建科〔2021〕63號(hào)）以助城市更新模式健康發(fā)展：1、城市更新應(yīng)由政府主導(dǎo)，而非房企。在之前數(shù)年城市更新的實(shí)踐中，由于城市更新存在“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”的可能性，部分地產(chǎn)開發(fā)商得以布局進(jìn)入；尤其是廣東地區(qū)之前的實(shí)踐，使得部分機(jī)構(gòu)對(duì)城市更新的理解僅在“個(gè)別地塊”，將城市更新作為房企繞開監(jiān)管、繞開土拍的一種方式。但如今住建部主導(dǎo)制定的城市更新并非地產(chǎn)開發(fā)的思路。地方政府應(yīng)當(dāng)作為城市更新項(xiàng)目的主導(dǎo)單位，根據(jù)本地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)與需求，因地制宜制定相應(yīng)的城市更新方案。因此，本通知堅(jiān)持劃定底線，防止城市更新變形走樣；重申將地方政府作為城市更新的第一責(zé)任人，避免城市更新成為地產(chǎn)開發(fā)，而是將城市更新作為完善城市功能的重要模式。2、城市更新應(yīng)側(cè)重公益性，而不僅僅是盈利。近年來(lái)政策對(duì)地方債務(wù)的管控與約束在逐漸升級(jí)，對(duì)地方城投的融資也有了越來(lái)越多的限制；近期銀保監(jiān)會(huì)15號(hào)文的落地，也使得許多城投在新增融資上比較乏力，必須尋求新的模式。在此背景下，各種市場(chǎng)化運(yùn)作的項(xiàng)目收益自平衡模式開始大規(guī)模發(fā)展以實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作、收益自平衡、不增加政府債務(wù)率的目標(biāo)。因此，城市更新中的土地收益、開發(fā)收益，本質(zhì)上是為了平衡區(qū)域中的公益性投入，而非是為了追求盈利。并且，對(duì)于部分地區(qū)居住供需不平衡、房?jī)r(jià)上漲壓力大的地區(qū)，地方政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)的應(yīng)當(dāng)是加大普通住宅供應(yīng)、提高低效用地利用效率、增加租賃住房及保障性住房的供給，通過(guò)擴(kuò)大供給來(lái)緩解供需壓力；而非是重復(fù)過(guò)去的“土地財(cái)政”來(lái)促進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)。3、城市更新旨在提升功能，而非建設(shè)。在目前已經(jīng)實(shí)施的城市更新項(xiàng)目中，市場(chǎng)往往關(guān)注城市更新項(xiàng)目的體量大、建設(shè)內(nèi)容多；但實(shí)際上，監(jiān)管一直都要求城市更新旨在提升城市功能。在城市更新項(xiàng)目中，除了必須“拆舊建新”的地塊外，對(duì)整個(gè)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)、既有建筑進(jìn)行整體改造是非常重要的內(nèi)容。城市更新區(qū)域內(nèi)將有許多地塊屬于“低效用地”的范疇，完全可以通過(guò)“低效用地再開發(fā)”、以及既有建筑改造等政策，將既有建筑與地塊進(jìn)行修繕與改造、變更用途與定位，結(jié)合運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，使得城市更新項(xiàng)目可以獲得更多的收益來(lái)源，也使得整個(gè)片區(qū)可以得到有機(jī)提升。因此，本次通知要求保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續(xù)城市特色風(fēng)貌，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，應(yīng)當(dāng)“實(shí)質(zhì)大于形式”，著眼于城市功能的整體提升。4、未來(lái)的城市更新，應(yīng)當(dāng)如何有效實(shí)施。本次通知的落地證明當(dāng)前的城市更新項(xiàng)目思路已經(jīng)出現(xiàn)了較大變化，城市更新的整體政策已經(jīng)開始收緊。未來(lái)的城市更新項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照最新的邏輯，考慮以下方面，方能順利落地實(shí)施：一是考慮城市整體功能提升，統(tǒng)籌考慮片區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展要求，通過(guò)“留改拆”并舉，更精細(xì)、更根據(jù)實(shí)際需求來(lái)實(shí)施城市更新；二是將城市更新與地方政府管控房?jī)r(jià)、解決居住需求不平衡的目標(biāo)進(jìn)行銜接。各地城市更新將堅(jiān)持公益本質(zhì)，遏制地產(chǎn)化的趨勢(shì)，加大就地實(shí)物安置、新建或擴(kuò)改建租賃性住房的比例；三是對(duì)城市更新項(xiàng)目收益進(jìn)行更嚴(yán)格的測(cè)算與管理。地方政府也將對(duì)項(xiàng)目加大財(cái)政支持力度，吸引社會(huì)專業(yè)企業(yè)參與運(yùn)營(yíng)，以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收入平衡改造投入；四是針對(duì)近期暴雨、疫情對(duì)城市管理的挑戰(zhàn)，將會(huì)提高城市更新中關(guān)于城市安全方面的要求。當(dāng)然，通知對(duì)當(dāng)前參與各類城市更新項(xiàng)目的主體，影響也是直接且廣泛的：對(duì)于希望借道城市更新模式繞開監(jiān)管與土拍的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑影響最大。通知中對(duì)于拆除面積、建設(shè)強(qiáng)度、就地安置比例的規(guī)定，使得城市更新的土地經(jīng)營(yíng)價(jià)值有了較大幅度的下降；也能夠看到監(jiān)管對(duì)于“房住不炒”政策的堅(jiān)定決心。這也使各地已在推進(jìn)過(guò)程中的項(xiàng)目也將面臨較大的不確定性。而在強(qiáng)調(diào)城市更新的整體目標(biāo)與公益性定位后，城投無(wú)疑將成為新政的受益者。在堅(jiān)持政府統(tǒng)籌、公益性實(shí)施、項(xiàng)目收益自平衡的基礎(chǔ)上，城投將成為城市更新項(xiàng)目的市場(chǎng)化運(yùn)作主體，承接政府委托的職能與公益性的政策性銀行貸款。近期財(cái)政收緊與監(jiān)管趨嚴(yán)后，城投在政府投資項(xiàng)目領(lǐng)域的份額有一定的下降，但城市更新等市場(chǎng)化運(yùn)作、收益自平衡項(xiàng)目的落地，將有效增加未來(lái)城投的工作內(nèi)容，有助于維持城投的現(xiàn)金流與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。本次通知的下發(fā)，雖是一次收緊，但也意味著政策與操作原則更為完善，給各地方政府與實(shí)施機(jī)構(gòu)指明了更為確定、可持續(xù)發(fā)展的道路。未來(lái)的城市更新，將與地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步劃清界限，但也將成為地方政府發(fā)展的重要工具，在全國(guó)范圍內(nèi)持續(xù)落地、多點(diǎn)開花。

2021

08-31

國(guó)家發(fā)改委PPP專家張宇受邀為公司做PPP專題培訓(xùn)

近日，由遼寧新青年工程咨詢有限公司邀請(qǐng)了國(guó)家發(fā)改委PPP專家張宇為我公司員工開展了主題為“PPP及地方政府債務(wù)”培訓(xùn)，就當(dāng)前PPP行業(yè)發(fā)展形勢(shì)、政府隱形債務(wù)認(rèn)定、政府專項(xiàng)債務(wù)要點(diǎn)等進(jìn)行了詳細(xì)的分析。?張宇老師是國(guó)家發(fā)改委PPP專家，中國(guó)政法大學(xué)PPP研究中心專家委員會(huì)委員，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政信研究院PPP智庫(kù)專家，中國(guó)技術(shù)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)投融資分會(huì)專家?guī)斐蓡T，河北金融學(xué)院特聘兼職教授。作為財(cái)政金融專家參與財(cái)政部示范項(xiàng)目及發(fā)改委重點(diǎn)推進(jìn)的PPP項(xiàng)目的方案制定及評(píng)審等相關(guān)工作，主要從事PPP融資，政府性債務(wù)，城投投融資轉(zhuǎn)型以及棚戶區(qū)改造融資及實(shí)際操作等相關(guān)工作，在財(cái)經(jīng)知名媒體發(fā)表了多篇財(cái)政金融方面的文章。??張宇老師在對(duì)政策系統(tǒng)化分析后認(rèn)為目前政策導(dǎo)向是加大基礎(chǔ)設(shè)施的補(bǔ)短板的力度，穩(wěn)投資，穩(wěn)預(yù)期，最新的文件指示要較大幅度增加地方政府專項(xiàng)債券規(guī)模，積極引導(dǎo)。同時(shí)張老師就目前行業(yè)需求為我公司在PPP營(yíng)銷及項(xiàng)目策劃上給予了重點(diǎn)規(guī)劃及針對(duì)性講解，公司員工受益匪淺。最后張老師針對(duì)本月初財(cái)政部出臺(tái)的《財(cái)政部關(guān)于推進(jìn)政府和社會(huì)資本合作規(guī)范發(fā)展的實(shí)施意見》（財(cái)金〔2019〕10號(hào)）文件進(jìn)行了專業(yè)的分析，全方位解讀了財(cái)政部出臺(tái)的用意及未來(lái)的規(guī)范化PPP實(shí)施的走勢(shì)。?整個(gè)培訓(xùn)會(huì)持續(xù)了三個(gè)小時(shí)，授課內(nèi)容豐富有條理，論點(diǎn)精辟，深入淺出，從文件中提取了精髓，根據(jù)具體事例驗(yàn)證理論實(shí)踐，培訓(xùn)會(huì)得到眾人的一直好評(píng)和認(rèn)可。?遼寧新青年工程咨詢有限公司2019年3月9日

2020

03-13

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